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藍色東郊城堡酒吧街項目整體運營策劃提案
作者：凡人 時間：2009-7-26 字體：[大] [中] [小]
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目 錄
第一章、 前言
（解讀酒吧文化）
第一章、 酒吧市場調查
一、前酒吧行業發展的趨勢
二、國內（北京）酒吧市場及省會石家莊酒吧經營狀況
三、酒吧市場分析
第三章、酒吧項目概況與分析
一、項目介紹
二、項目分析
第四章、酒吧街項目定位策略
一、項目產品定位、
二、產品價位定位
三、目標客戶定位
第五章、酒吧街項目規劃
一、項目規劃介紹
二、項目亮點提煉
第六章、酒吧街項目營銷策略
一、酒吧街項目名稱命名
二、酒吧街項目經營管理
三、酒吧街項目收益分析
四、酒吧街項目推廣階段
五、酒吧街項目推廣建議
六、酒吧街項目廣告推廣策略
七、酒吧街廣告價格策略
八、結束語
第一章、前言
————解讀酒吧文化發展
酒文化，在人類文化的歷史長河中，它已不僅僅是一種客觀的物質存在，而是一種文化象征，即酒神精神的象征。
“李白斗酒詩百篇 ，長安市上酒家眠 。天子呼來不上船， 自稱臣是酒中仙。”這是人們對唐代著名詩人李白的贊頌。
多少年來，飲酒作詩已成了文化我們中華民族炎黃子孫生活中的一個主要因素。并且在我們的生活中已形成了濃厚的酒文化。
說到“酒吧”這一行業，我們還追溯到許久以前。
據了解，酒吧最初源于歐洲大陸，但是BAR一詞還是到16世紀才有了吧的義項。吧一詞傳入我國去僅有10 多年的歷史。
十幾年前，酒吧作為西方酒文化標準模式被引入到我國，已逐漸走入人們的生活，走入城市的大街小巷。酒吧產業的興起與紅火與整個中國的經濟、社會、文化之變化都有著密不可分的關系，酒吧產業經濟帶已成為我國休閑消費產業中的一支主力軍。
酒吧的興起與紅火，與整個中國的經濟，社會，文化變化都有著密不可分的關系，酒吧的步伐始終與時代的步伐同步。
“酒吧屬于一個聚合自己同類人的空間”這句話很能說明這許多文化人去酒吧的心態， 有人說泡吧是為了要擺脫自己，把自己工作生活學習的壓力在所謂的“鬧吧”里全部發泄出來，也因此人說泡吧是為了尋找自己，在所謂“靜吧”里幽靜，舒適，溫馨的氣氛里去深度的思考去參悟。尋找一個真正的自我，并與同類分甘同味。但是總的說酒吧是一種反叛文化，是深夜不歸的無聲的默許，是隨人們生活節奏應運而生的產物。
無論是在北京、上海等大都市中，風格不一的酒吧隨處可見。特別還形成了酒吧集散地（集中式經營）。
到過北京三里屯酒吧的人知道，感覺還蠻有特色。因此，“酒吧”就成了眾多小資群體們聚會的場所。
第二章、酒吧市場調查
一、酒吧行業發展的趨勢
酒吧在英文中寫作“bar”，這個詞來源于古希臘語。根據希臘語大辭典，bar在古希臘文中的原意是指木柵欄。
早期的酒吧只是出售酒水的柜臺，后來隨著釀酒業的發展，酒吧從飯店和餐館中分離出來，成為專門出售酒水和客人飲酒、交友、聚會、娛樂的地方。
我國的酒吧最早出現在20世紀二三十年代的上海、青島、哈爾濱、旅順、大連等一些港口城市，主要服務于當時在中國的西方消費者，一些達官貴人也經常出入于這些消遣場所。在當時來說，這些酒吧還不是普通意義上的平民化消費，包括后來相當長的一段時間內，酒吧或者行使酒吧功能，但不以酒吧名字出現的休閑消費場所，仍然是服務于當時中國的上流社會，所以這些酒吧多集中于使領館和大型酒店附近。
近20年來，中國改革開放不斷深入和經濟、社會的快速發展，催生出數量龐大的各式酒吧。隨著人們對酒吧的接觸增多，越來越多的中國人喜歡上了酒吧這種消費和交際場所，酒吧也不再是貴族消費，而是開始與中國文化相交融，呈現出生活化、大眾化和本土化的發展趨勢。
酒吧，在中國各地已成為時尚生活的象征：酒店里的酒吧，酒吧街，飯館餐廳里的酒吧，各種慶典活動的酒吧服務，甚至家居里的私人酒吧，無處不在，無酒不歡，人們置身其中，有意無意地使酒吧文化變得更加豐富。
酒吧隨著社會的發展而興起，而中國文化的結合必然產生微妙的化學作用，甚至擦出火花。法國紅酒拌七喜，可能是至今最“具有中國特色”的創舉，又或者將來會有同胞暢飲威士忌之后，酒膽兩邊生，用唐詩宋詞配搖滾樂，樂與怒一番！
在酒吧里，洋酒是否主角并不重要，有趣的是酒里的乾坤，及隨之而起的風云軼事。無論你是酒客，酒吧里的常客，稀客，從事與酒吧相關的工作者，或是老板一族，你都會從這里發現一些驚喜。至少，這個“酒吧”的宗旨是為你提供一切，除了酒…… ！
二、國內（北京）酒吧市場及省會石家莊酒吧經營狀況
1. 國內酒吧市場調查
酒吧作為一種時尚，代表了一種新的消費理念，在近十幾年里如雨后春筍般的紛紛落戶全國各大城市。并且在文化的積淀中，逐漸的形成了各大都市不同的吧文化，如北京的品種繁多，粗獷開闊，上海細膩傷感，情調迷人，廣州的酒吧熱鬧繁雜，深圳的酒吧最不乏激情......下面是幾個大都市的酒吧文化。
說到黃城根的酒吧，人們就自然的會想到“北京的三里屯酒吧街”。三里屯位于朝陽區三里屯合北路東側，全長260多米，占地近2000平方米，種類多樣，有與足球相關的足球酒吧，能看電影的電影酒吧，充滿藝術情調的藝術家酒吧，有掛滿車牌照的博物館酒吧，還有利用廢棄的大巴士改造的汽車酒吧......男孩女孩酒吧可以算的上三里屯首屈一指的酒吧之一了，酒吧簡潔明快，給人一種親切感，不過這里最出名的是他的巨大的音響。
猴子樹酒吧是現代與古樸的結合，典雅中不乏激情。秘密花園酒吧悠閑寧謐給人一種溫馨的感覺。總之北京的酒吧各有特色，休閑，情調，浪漫，溫馨是其追求的格調。
我們每每說到國際大都市的上海，大家除了聯想到美麗的都市夜景和迷人外灘風光。其實上海的酒吧文化更是讓大家贊不絕口：沉醉在霓虹都市的風景。“衡山路”可以說是上海的“三里屯”。這里的酒吧鱗次櫛比，風格各異。大體上說是三分時髦，四分異域，五分懷舊。舊上海風情成為了人們在新時期追求的一種新的時尚“東海堂”是一個很有情調的懷舊酒吧，年代久遠的藏書，古里古氣的鐘表，舊式的硬木地板無聲無息的傳出了舊上海的氣息。另外守望者酒吧代表了上海酒吧的淳樸，JUDY`STOO是上海喧囂的標志。
深圳的酒吧：輕快的華爾茲。深圳的城市建筑和人文意象訴說著這個城市的美麗，個性和生命力。酒吧作為一個城市不可或缺的時尚文化標志，在深圳的各個部位蓬勃生長，華僑城酒吧街和海上世界酒吧街是深圳吧文化的濫觴地，華僑城酒吧街給人的感覺是青春和個性的匯集地，那里的吧主大多是很年輕的新新人類，營造的氣氛不論是熱鬧還是沉靜都叫人從中找到年輕的感覺。海上世界是外籍消費者云集的地方，異國特色頗為濃厚。
最有特色的酒吧，就是青島“啤酒街”：“啤酒街”也是一條名符其實的“酒吧街”。啤酒街著力打造一條酒吧景觀線，以青啤博物館和青島啤酒宮為兩大龍頭，將沿街的40多家酒店餐飲店“串聯”起來，引導道路兩側的餐飲店向啤酒吧和洋溢著啤酒文化氣息的餐飲店過渡，除了啤酒之家、啤酒宮等場所外，還將通過營造花園式廠區和街道式花園來打造特色啤酒吧，設計了景觀花壇，增加了休憩空間，為市民提供一個飲酒品酒的酒吧風情街。分布在登州路周邊的酒吧“動靜結合”，價位也分高、中、低等幾大檔次，以滿足不同市民的消費需求。這些酒吧中既有近1000平方米的“歐啦啦”鬧吧，也有適合三五人靜思閑聊的靜吧，總之一個原則就是要來這里消費的市民都可以選擇自己喜歡的酒吧。青島啤酒街可算是酒吧街的特例，它以青島啤酒及其文化為背景，創造了具有青島特色的大眾的酒吧文化，據報道，開業當天，這條不足千米長（871米）的啤酒街竟然聚集5萬余人，鮮啤銷量30噸，可見其盛況。
2. 河北省城石家莊酒吧行業
根據最近一段時間對國內洋快餐市場（酒吧）行業的調查與了解，河北的起步相對比較晚。
到目前為止，石家莊市的酒吧規模化經營程度不高，酒吧布局存在著過度分散的問題。
育才街是較早的酒吧聚集地，1990年代最紅火的時候，出現了家園、NO．99等多個小有名氣的酒吧，河北賓館及河北師范大學的外賓、留學生等是其當時依托的主要對象。
隨著這些酒吧關門謝客，育才街的聲勢也日漸衰微。而近兩年興起的新酒吧，要么以獨體姿態占據在交通便利的黃金地段，如單行道、焦點FACE；要么分布在省會各個角落，往往一條街就有一個或幾個“社區酒吧”，每至夜深時分，這些社區酒吧往往只有那么幾個顧客。酒吧的過度分散嚴重浪費了資源，并導致了石家莊整個酒吧業水平不高。由于過度分散缺乏競爭，石家莊現在的“吧”個性還不夠鮮明突出，“吧”與“吧”之間面孔模糊，大同小異。沒有將酒吧的魅力充分挖掘出來，消費者對酒吧的選擇隨機性很大，依賴性卻很小。北京的酒吧街有很多主題性的酒吧，每家酒吧都是一道風景，可在石家莊選擇的余地卻很小。
就在年初對石家莊人來說還比較遙遠的慢搖吧，在不到一年的時間內不但倏然而至、小成氣候，而且正在以一種潮流的氣勢裹挾著省會的酒吧業。據了解，正在籌建以及準備開業的酒吧基本上都以慢搖吧的面目出現。蘇格蘭、sevenclub、超越神話都已經在開業不久就嘗到甜頭。sevenclub的有關負責人楊先生介紹，他們今年9月開業，到現在剛剛運營兩個月，但已經感受到了這個市場的巨大空間。他說，這個店開業的時候沒有做過任何廣告，但是很快就有了顧客群。
11月30日開業的瑪索國際娛樂(MAZZOCLUB)的負責人說：目前，石家莊的夜店多達500多家，其中慢搖吧之所以在諸多夜店中快速嶄露頭角，主要是其投資人抓住了當前人們生活節奏快，急需找一個減壓的出口的市場空缺。她說，以前一提到減壓，人們想的就是激烈的蹦迪以及一醉方休，從市場發展看，這些更適合那些壓力不是特別大、喜歡玩鬧的年輕人，而很多成功人士和白領則更喜歡淺吟低唱、甚至可以互動表演的慢搖吧。該負責人說，市場是需要細分的，而細化后的慢搖吧之所以能很快“攻陷”那些高收入人群，和這點分不開。
大石門、金馬不夜城、懷特酒吧街、國際大道等眾多石家莊商業地產都曾經或正在孕育未來的酒吧街。有不少投資商紛紛看好這塊產業，建立酒吧街成為諸多公司案頭的重要項目。
三、酒吧市場分析
依照發達地區酒吧業的經驗，酒吧和一些專業行業一樣，需要靠規模化帶動發展。無論是北京的三里屯、上海的新天地，還是桂林的陽朔西街，聞名天下的不是某個具體的酒吧，而是整個酒吧街，整個城市的酒吧業。所以，“街”是酒吧業繁榮的載體。
酒吧的興起與一座城市的文化背景有很大的關系，而石家莊還沒有完全形成這種可以讓酒吧依托生存的文化氛圍，“吧”作為一種生活方式還沒有真正進入到省會人的日常生活中來。而商業行為打造的酒吧街勢必會很實際，會要求直接收益，尤其是位置好的地塊，在石家莊尚未形成吧文化的今天，這會間接導致普通消費者對酒吧的望而卻步，經營者對投資持觀望態度。我們在調查中發現，除“七十年代”等6、7家在建設大街比較集中以外，大都比較分散。“七十年代”等幾家房租為24元/月/平米，并保證三年不變，因此而聚集起來。我們在招商時可以參照青島啤酒街，高中低檔兼收并蓄，打造大眾化的酒文化，讓酒吧街更加貼近普通百姓，吸引更多的人到我們的酒吧街來，人氣有了，生意自然就會好。在按這種思路調查中，“牧馬人”等幾家持支持態度，認為由酒吧街管委會采取統一宣傳，統一策劃，合理引導吧文化，以平民酒吧吸引人氣，各種特色的酒吧生意肯定會好起來。另外有在酒吧消遣的李小姐等人也是持支持態度，準備投資，時時催問酒吧街的位置和招商時間。
四、酒吧現狀分析
我們在做市場調查前，就根據我們選做得項目不是單個酒吧，而是以開發酒吧內娛樂項目整體運營為目的，因此在做調查與分析過程中，我們也圍繞著這個主題為目的的！
1、市場訴求，根據本人的親身體驗，在酒吧內部，可供娛樂的項目實在太少，為數不多的幾種娛樂方式如唱歌，跳舞，劃拳，玩色子。一部分人只是坐在那里喝酒，一部分才會去跳舞，兩者形成鮮明的對比，加以舞池的面積很小，又只能上去十個人左右，因此大部分人還是在下面喝酒，而其他的娛樂產品又比較缺乏，娛樂方式單調。在包廂里面，還可以玩玩色子，唱歌，劃拳，但這樣的相應環境不多，既包廂不多，從而又可以看出大部分人還是在外面的大廳里面。（也有消費水平的原因）在酒吧里，老板是喜歡消費者能盡快地消費酒，因此，應該從消費者心理特點，通過環境與產品的雙向刺激來激發消費者的喝酒欲望。從上分析可以得出一句話：酒吧內部娛樂產品以及娛樂方式急需增加！
2、娛樂產品，環境之間的關系 在京都酒吧內部，消費者成分非常復雜，從努力分布來看，16~25歲居多，分析其年齡心理特征可得出：在他們這個年齡階段，自我控制能力不強，好奇心，玩心很重。他們是追求刺激的一群，但又不落于世俗，他們能理解新事物的出現，并且很容易接受新事物。在這種酒吧的環境里，伴隨著強勁的搖滾音樂和酒精所起的作用，他們可以盡情地搖擺，盡情地發泄、釋放。這便是他們來這個地方的基本目的。在這里，他們不僅借助了環境給他們烘托出來的特殊氛圍，同時，他們這些情趣都以娛樂產品作為載體的，娛樂產品包括了音樂、啤酒、色子等等。因此從上述分析中我們也可以得出一句話：消費者因環境而產生情趣、欲望，借助于娛樂產品去實現所產生的情趣、欲望。
3、產品訴求，產品訴求即產品的設計定位。從前面的市場訴求，到人，娛樂產品，環境之間的關系，我們不難看出，對于開發娛樂產品無非有兩個目的：第一從商家來看，是為了更好更快地銷售他的酒；第二從消費者來看，是為了更直接更刺激地發泄與享受。這就是酒吧娛樂產品開發所依附的兩個信息，也是必須具備的兩個基本功能。另外，對于產品設計的具體要求，應該在符合這兩個基本功能的基礎上通過考慮人與環境對產品的約束來實現產品的訴求。首先，對消費者而言，通過產品來滿足消費者必須是產品能激發消費者的潛在需求，通過產品這個執行載體來實現其潛在需求，具體的應該包括能激發人與環境之間的互動狀態，即包括聽覺的釋放，觸覺的刺激，視覺的享受。其次，對環境而言，又必須符合特定的有形環境，包括光線的強弱，地形面積的大小，聲音的嘈雜度。和特定的無形環境，如氣氛，心情等等都直接限制了產品的開發設計。
第一章、 酒吧項目概況與分析
一、 項目概況
“藍色東郊城堡酒吧街”項目位于石市東部的建明中路雨東二環交叉口，由于這里的交通發達，附近居民居住較聚眾；所以這里已形成了蔬菜、小物品批發市場。
目前，馬路兩邊臨街商鋪70多套，建筑面積8000多平米，每套商鋪都是上下兩層結構，單套面積118-160平米。為了能使本項目中購房業主物有所值和提高業主及經營商戶的投資回報率,特聘請規范化、智能化的商業經營管理企業——河北東風臺商業管理有限公司承擔本項目的經營策劃及物業管理。以此塑造成華北區域、省城內的品牌酒吧街。
二、 項目介紹
東郊藍色城堡酒吧街是有石家莊東風臺商業運營管理有限公司依據石家莊地區現代生活發展趨勢，經長期策劃、精心構思、細心打造的前衛型休閑消費項目的酒吧街。該項目的位于建明中路和東二環交叉口，馬路兩邊臨街商鋪70多套，建筑面積8000多平米，每套商鋪都是上下兩層結構，單套面積118-160平米。
三、 項目分析
l 背景及建設內容：東郊藍色城堡酒吧街依托現已形成商業的區域，據了解；這里的消費客群每天將達到4萬人次。
l 建商業酒吧一條街，古商賈產品銷售古街。項目進駐酒吧將達到70余家。
l 總投資
l 效益分析：項目共計有70家酒吧在預期的時間內開始經營，預計年租金 萬元，二年半即可收回投資。
前期工作進展情況：已完成可行性論證。
l 合作方式：聯合投資、合作。
l 聯系單位：
l 聯系人：
l 聯系電話：
郵政編碼：
四、優勢與劣勢分析
l 地利優勢
² 目前區域發展潛力較大
² 本案所定位招租需求量較高
² 區域出行交通便捷
² 本案所處地理位置優勢（東二環周邊）
l 規劃優勢
² 石家莊是華北地區發展中的大城市，根據我們對整個城市發展的了解，針對酒吧行業發展中的實際情況我將制定全方位的項目運營與規劃。
² 項目在建設之前，我將聘請國際著名設計機構對著這一項目進行全方位的設計。
² 在石市酒吧還處于發展初期，我們將借鑒國外商業管理模式對酒吧街項目進行整體管理與包裝。
² 東郊藍色酒吧街項目所經營的啤酒，屬于國內著名品牌啤酒。
² 項目內的啤酒城堡外觀將進行統一規劃的外觀裝飾，給消費者一個視覺的享受。引起眾多消費者對項目的關注。
l 劣勢分析
² 區域環境較差
² 區域內相關配套設施較少
² 目前，石市酒吧消費氛圍還沒有形成成熟概念，消費者市場還需要有待培育。
² 項目位置是一個比較混亂的地帶，這是一個需要有待升級的建設項目。
第四章、酒吧街項目定位策略
一、 項目產品定位、
我們結合石家莊實際，貼近普通百姓生活，從倡導酒文化、提高酒品位、豐富酒知識入手，打造適合“莊里人”的大眾的酒吧街文化！
為此，我們準備打造成一個中高檔的酒吧一條街。
二、 項目經營管理
現代大型商業物業管理的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個統一的經營主題和信息平臺之上。由酒吧街管委會，統一規劃，統一招商，統一物業管理，統一策劃宣傳，負責項目整體形象推廣、日常現場管理、客戶查詢、突發事件處理和商業活動的組織統籌等。拋棄只收房租和物業費的低級管理模式，提高所有管理人員的經營意識，樹立和經營者榮辱與共的經營理念，把經營公司和酒吧經營者的利益捆綁到一起，共同把酒吧街經營好。
三、客戶定位
² 能獨立酒吧經營專業人員
² 具有投資欲望商人
² 對洋快餐行業比較了解的商務人士。
第五章、酒吧街項目規劃
一、酒吧街整體規劃建議
位于河北省會石家莊市長安區的東郊藍色城堡酒吧街，是一個具有前衛的文化活動繁華陣地。這個項目從規模規劃上還算是比較龐大。
在做這個項目之前，我們首先的是要做個酒吧文化氛圍較濃的活動場所，另外就是要打造一個酒吧集中式的經營船艦。
規模大概8000平米，有75套二層臨街門臉組成，商鋪的面積從118-160平米不等，建筑方面沒有突出的風格，只能我們自己設計道路和兩頭的入口處，以體現整條街道的風格。關于規劃，我的思路是在道路的南面作酒吧，北面作餐飲。關于活動，是天熱時搞啤酒活動，天涼時搞美食活動，當然也可以穿插著搞。啤酒街的思路主要是參照青島啤酒街。
二、東郊藍色城堡酒吧街規劃思路
東郊藍色城堡酒吧街位于省會石家莊市區東部的建明東路，由于地理位置的原因，這里早已形成了一條小飾品、蔬菜批發與零售的商業街。總長1公里左右，其路面寬9米。
l 規劃構思 的騎樓式建筑商業街，地處省會城市的東部，區域的交通組織是規劃的關鍵。規劃設計是立足于“保護為主、改造為鋪”的原則，保護其傳統的建筑風格和特色，改造其整體環境，使之與現代生活發展相適應。
l 空間布局 建明東路、民生路兩側建筑呈線型布設，加上傳統騎樓的灰度空間，規劃采取設置文化較濃商業街從而取得豐富多彩的空間效果。在空間環境設計上大膽地將景觀小品、城市街景雕塑、夜景燈光照明、背景音樂、廣告霓虹光等現代環境系統引入步行街，使古老的商業街煥發青春的活力。而后將具有歐洲文化風格在融入地區的特色，提升了步行街的文化格調。
l 創新與特色 規劃注重延續傳統文化特色和歷史文脈，同時科學利用現代設計手法和建筑材料，較好地處理保護與發展的關系。規劃強調了可操作性，實施效果良好。
酒吧街接境效果圖片
二、酒吧街項目亮點提煉
亮點一：街道景觀獨特
將塑造獨具匠心的街道景觀、別出心裁的酒吧裝潢風格、豐富多彩的娛樂休閑方式。酒吧街周圍綠樹成陰，輔以各種燈飾，耀眼的霓虹燈與婆娑樹影相映成趣，增添浪漫情調。
亮點二：鮮啤直通酒吧
東郊藍色城堡酒吧街項目位于省會建明東路，交通便利，離市啤酒廠距離不遠，二十分鐘后就能讓客人品嘗到鮮美的啤酒。味道濃濃的新美啤酒擺在客人面前，使人們品嘗到了鮮美啤酒的芳香。為此，該賣點將吸引求新、求奇的客人。
亮點三：消費層次較高
因該酒吧一條街地處石家莊東部地區的建明東路，屬于新的商貿區域，居民和游客的消費層次高。周邊的公司、商務辦公樓、商場超市等可以為酒吧街帶來一定消費群體。近來隨著人流不斷增加，屆時將有更多消費者前往酒吧街消費。
亮點四：酒吧特色各異
東郊藍色城堡酒吧街注重整體規劃，更強調特色。因此，每一間酒吧都要做到獨樹一幟、個性鮮明，酒吧必須有自己的標識物，酒吧的門廊、招牌、內外裝修格調均要求不同，或具鄉土氣息，或具異國情調。
在整個街區的部分街道上和人行道上，要繪制一些彩色圖案，設立一些雕塑。此外，酒吧街特意強調燈光裝飾效果。
酒吧街預想圖片1
圖片2酒吧街的夜景圖片顯示
第六章、酒吧街項目營銷策略
一 、酒吧街項目名稱命名
根據該項目地處的地理位置以及目前發展進度實際情況，我們現對該項目暫時定名為“東郊藍色酒吧街”。
項目名稱解釋：
酒吧文化酒吧最初源于歐洲大陸，但由于區域文化風俗的原因，歐洲人對海洋有一種特殊的感情。為此他們在建別墅時大分都選擇在海邊或是有山有水的地方，他們在對所居住的地方起名為“蘭色”為基調。在就是說，特在講到蘭色一些專家學者把蘭色定為浪漫的色彩，這與歐洲人的性格頗為協調，為此我們在對這個酒吧街項目就進行命名時，首先考慮的是蘭色。
東郊藍色酒吧街項目地理位置處于石家莊市去的東部，在過去那里雖然建了許多工廠但由于經濟發展受限制，那里屬于郊區。我在對這個項目進行命名時，首先考慮我們的消費群體是中國子民。所以我們要結合東西方的結合。
二、項目經營管理
現代大型商業物業管理的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個統一的經營主題和信息平臺之上。由酒吧街管委會，統一規劃，統一招商，統一物業管理，統一策劃宣傳，負責項目整體形象推廣、日常現場管理、客戶查詢、突發事件處理和商業活動的組織統籌等。拋棄只收房租和物業費的低級管理模式，提高所有管理人員的經營意識，樹立和經營者榮辱與共的經營理念，把經營公司和酒吧經營者的利益捆綁到一起，共同把酒吧街經營好。
招商范圍：
根據酒吧街的定位，確定了我們的招商范圍，包括酒吧、啤酒屋、特色餐館等，酒吧包括鬧吧、靜吧、懷舊吧、體育吧等，啤酒屋包括瓶啤、扎啤、鮮啤等 。
租售政策：
啤酒街由60套商鋪組成，總面積約7000平米，單套面積分別為118到160平米不等。
開發商條件：
租金一期450萬，首付100萬，可分2-3次付清，時間不超4個月。
合同期10-15年，每年租金150萬元，第一年免費。
支付方式：付清450萬元后，自開始計算租金之日起（第二年），每年支付90萬元租金，其余60萬元從450萬元押金中扣除，直至扣完，然后每年按150萬元支付。
根據收益表分析，我們以每套10年15萬以下接受比較合適，以此作為我們談判的底線。
三、啤酒街項目收益分析
1、酒吧街市場收益分析
2、 客戶投資分析
四、項目推廣階段
1、策略概述
高姿態、高品位的社會公關活動。
引起公眾注意的新聞事件營銷。
準確針對目標客戶層面全方位氣勢磅礴的宣傳活動。
現場展現將來的期望值，給客戶以購買信心。
公共關系策略與廣告宣傳推廣并舉。
2、品牌形象建立
此時產品尚未完全確定，營銷中以渲染北美、歐洲的歷史背景、人文掌故以及未來發展的美好藍圖為主，營造氣氛，充分發表自己的生活主張，樹立對國際菁英們的品牌形象感召。
3、牌強勢推廣：第一輪推廣酒吧街品
將高端產品推出上市，在市場上樹立酒吧文化形象。全面整合各方面推廣手段，全面帶動人氣，媒體力度達到最高潮在公眾層面確立東郊藍色城堡酒吧街的品牌地位，在完成項目產品推廣銷售的的同時為后續的工作打下深厚基礎。
4、品牌升華：第二輪推酒吧文化氛圍
已有的品牌效應增強了客戶對產品增值盈利前景的信心，再針對投資型客戶的特點，開展準確有效的推廣活動，使品牌進一步提升。
5、品牌延續第三輪推廣
再針對投資商戶的特點，開展準確有效的推廣活動，使東郊藍色酒吧街為石家莊或北方區域酒吧文化的表，品牌得到永久延續。
五、推廣建議
推廣策略
推廣是本項目起勢的關鍵，也是前期營銷策劃工作的重點之一。建議推廣策略為：一套班子、一本書、一串運動、一個高潮。
1、一套班子
組織專門人馬成立一個專門推廣班子。由有成功推廣炒作經驗的知名策劃擔綱，結合外圍房地產及新聞班子記者數個，在制定完整策劃炒作方案后，分步、有節奏地開始炒作，預熱市場—稱其為文攻。利用的主要是新聞報道、人物專訪、新聞發布會、研討會、聯誼會。
2、一本書de傳播動力
編制項目雜志，目的是營造項目的文化品牌，雜志由有專長的人才編輯，每月一刊。內容主要是項目發展、經營公司企業文化、酒吧文化及古典音樂介紹和浪漫的羅曼迪故事。
3、一串運動
這是推廣策略中的中心內容，由于項目得異地文化色彩較濃，推廣內容影響力大，我們稱之為“運動”，其活動內容主要打酒吧文化街品牌。
酒吧街文化牌是指為項目注入精神和環境的文化的內涵的工作。通過這些推廣活動，營造一個“環境文化”、“建筑生態”“人文生態“，為本案“高品質項目”、“消費也是一種享受”的定位提供有力支持，使項目具備更高的附加值，從而“名”、“利”雙收。“酒吧文化區域”的概念，可以，同時也要補充一些時尚的要素，全方位塑造高品質形象，才會有投資價值、魅力恒久。
4、一個高潮
通過較長時間的軟性推廣和炒作預熱市場，使開盤正式銷售之日達到一個人氣的高潮。將這一高潮持續百日，用“閃電術”完成本年度的主銷售任務，使銷售工作節奏明顯、有控、增大知名度、降低銷售成本。
六、廣告推廣策略
（1） 廣告宣傳
① 針對石家莊市的經濟收入，在項目起步前夕，根據方案中制定的策略可在本地一些媒體進行廣告宣傳與新聞炒作。依此手段來到我們預想的傳播目標。并且還可以在項目周圍人群較集中的場所（大型商務樓、商場超市），向一些人士派送精美廣告單頁（DM）和小禮品等形式。 。
（2） 事件營銷
① 針對我們在對省會市場進行調研的實際情況，制定出我們的投資目標群體，可以舉辦一個酒吧文化項目推薦會。這樣，即提升了項目的藝術品位和形象，又帶來了穩定的客源。時機成熟后，也可定期舉辦這樣的活動。
② 學生派對、讀書活動。聯系本區域幾個重要高校的學生會組織，舉行一些沙龍派對、讀書活動，照樣有利于提升品位，吸引學生和年輕人消費。
③ 時機成熟的時候，也可以舉辦一個以“咖啡和生活”為主題的征文活動。
（3） 服務營銷
除去品牌因素，服務對于咖啡消費者來說，是最重要的。
為了做到這一點，需要更多人性化的服務。
① 建立會員卡制度。卡上印制會員的名字，像銀行卡一樣。會員卡的優惠率并不高，如9.8折。但一方面，這可以給消費者受尊重感，另一方面，也便于服務員對于消費者的稱呼。特別是如果消費者和別人在一起，而服務員又能當眾稱他（她）為*先生、小姐，他們會覺得很有面子。
② 個性化服務。
在桌上放一些宣傳品，內容是關于咖啡的知識、故事等，一方面可以提升品位，烘托氣氛，也增加消費者對本店的品牌好感。
為多位一起來的消費者配備專門的講解人員。如果他們感興趣，可以向他們介紹各種咖啡的名稱、來歷等相關知識。也可以讓其參觀某種咖啡的制作過程。
七、啤酒街廣告及價格策略
招商廣告啤酒美食街招商，面積1萬多平米，70多套110-160平米二層商鋪，租金20-40元。
其他政策
啤酒街管委會負責統一管理、統一宣傳、統一招商。每年的廣告
投入及管理費用收取投資客戶年收入的5%。
一、 價格策略一
二、 價格策略二
八、本案結束語
本策劃思路是東郊藍色城堡酒吧街項目策劃任務階段性的工作成果，著重講述的是東郊藍色城堡酒吧街開發、招商、項目基礎、功能定位、經營理念等，并在此基礎上策劃了幾個大主題的多功能的酒吧街項目，形成一個規模較大、酒吧文化氛圍較濃的白領階層消費娛樂的場所，利用酒吧街項目的成功，可以活躍省會石家莊的娛樂生活。同時也能帶給項目投入做出貢獻的合作伙伴們的經濟效益。
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